2편:
근저당권 설정과 전세권 설정, 세입자에게 무엇이 더 위험할까?
부동산 계약을 위해 등기부등본 을구를 보다 보면 가장 많이 마주치는 단어가 두 가지 있습니다. 바로 '근저당권'과 '전세권'입니다. 이름은 비슷해 보이지만, 이 두 권리가 내 보증금을 지켜주는 방식은 하늘과 땅 차이입니다.
많은 분이 "전세니까 전세권 설정하는 게 당연히 좋은 거 아니야?"라고 생각하시지만, 실제로는 상황에 따라 오히려 위험할 수도 있습니다. 오늘은 실전 사례를 통해 이 두 권리의 정체를 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.
[1] 근저당권: 집주인이 빌린 돈의 '꼬리표'
보통 아파트나 빌라 등기부를 떼면 가장 흔하게 보이는 것이 '근저당권설정'입니다. 쉽게 말해 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다는 뜻입니다.
독자가 겪는 상황: "집값이 5억인데 근저당이 2억 잡혀 있어요. 들어가도 될까요?"
체크포인트: 근저당권은 내가 설정하는 것이 아니라, 이미 설정된 것을 내가 확인하는 경우가 많습니다. 여기서 중요한 것은 '채권최고액'입니다. 실제 빌린 돈보다 20% 정도 높게 설정되어 있는데, 경매 시 은행이 가져갈 최대치라고 보시면 됩니다.
세입자 입장에서는 이 근저당권이 내 보증금보다 순위가 앞서 있다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가고 남은 돈만 내가 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
[2] 전세권 설정: 내 보증금을 등기부에 '박제'하는 것
전세권 설정은 세입자가 직접 등기부에 "내가 이 집을 전세로 빌렸고, 보증금은 얼마다"라고 기록하는 행위입니다. 집주인의 동의가 필요하고 수십만 원의 설정 비용(등록면허세 등)이 발생합니다.
내가 해보니 알게 된 사실: 많은 분이 전세권 설정만 하면 무조건 안전하다고 믿습니다. 하지만 전세권 설정은 '건물'에만 효력이 미치는 경우가 많습니다. 만약 아파트가 아닌 다가구 주택(원룸 건물)에서 토지 가격이 비중이 높은데 건물에만 전세권을 설정했다면, 경매 시 토지 낙찰 대금에서는 돈을 못 받을 수도 있습니다.
[3] 전세권보다 '확정일자'가 더 강력할 때도 있다?
의외의 사실이지만, 일반적인 아파트나 빌라 세입자에게는 전세권 설정보다 '전입신고 + 확정일자' 조합이 더 유리할 때가 많습니다. 이를 '임차권'이라고 합니다.
비용 측면: 전세권은 보증금 액수에 비례해 수십만 원이 들지만, 확정일자는 단돈 몇 백 원이면 충분합니다.
범위 측면: 확정일자를 받은 임차권은 건물뿐만 아니라 '토지'의 낙찰 대금에서도 우선변제를 받을 수 있습니다.
강력한 한 방: 다만, 전세권은 집주인이 돈을 안 줄 때 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있는 '실행력'이 있다는 장점이 있습니다. 반면 확정일자만 받은 세입자는 소송을 먼저 이겨야 경매 신청이 가능합니다.
[4] 어떤 상황에서 무엇을 선택해야 할까?
상황별 맞춤 전략을 제안해 드립니다.
전입신고가 불가능한 경우(오피스텔 등): 무조건 '전세권 설정'을 해야 합니다. 전입신고를 못 하면 내 보증금을 법적으로 보호받을 길이 없기 때문입니다.
법인 명의로 계약하는 경우: 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려우므로 전세권 설정을 권장합니다.
일반적인 개인 전세 계약: '전입신고 + 확정일자'를 1순위로 하세요. 비용도 저렴하고 토지에 대한 권리까지 챙길 수 있어 훨씬 실용적입니다.
계약 전 을구에 이미 근저당권이 있다면, 잔금을 치를 때 '대출 상환 및 근저당권 말소' 조건을 반드시 계약서 특약에 넣어야 합니다. 내가 낸 잔금으로 집주인이 빚을 갚는지 은행에 동행하거나, 상환 영수증을 즉시 확인하는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
단순히 "서류에 적혀 있네"라고 넘어가지 마세요. 그 한 줄의 기록이 내 전 재산인 보증금의 향방을 결정합니다.
✅ 핵심 요약
근저당권은 은행의 권리이며, 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 70%를 넘으면 위험하다.
전세권 설정은 비용이 들고 집주인 동의가 필요하며, 주로 전입신고를 못 하는 특수한 상황에서 활용한다.
확정일자(임차권)는 저렴하고 토지 낙찰 대금까지 보호받을 수 있어 일반 세입자에게 가장 권장되는 방식이다.
어떤 권리든 '대항력(점유+전입신고)'이 갖춰지지 않으면 무용지물이 될 수 있으니 주의해야 한다.
다음 편 예고: 아파트와 빌라는 등기부 보는 법이 조금 다릅니다. '집합건물' 등기부등본의 특성과 대지권 미등기 매물의 위험성을 집중 분석합니다.
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